ワンルームマンション投資をするなら、サブリース？集金代行？

ワンルームマンション投資で悩んでいるのは、「サブリース契約にするべきか、集金代行契約にするべきか」という管理方法の選択ではありませんか？

この記事では、ワンルームマンション投資における代表的な管理方法である「サブリース契約」と「集金代行契約」について、それぞれの特徴やメリット・デメリットを詳しく解説します。物件の状況や自身の希望に合わせて最適な管理方法を選択するためのポイント<もお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンション投資におけるサブリース契約とは

ワンルームマンション投資におけるサブリース契約とは、賃貸管理会社がオーナーからワンルームマンションを借り受け、それを入居者に転貸する形式の契約です。サブリース契約の内容や定義は会社ごとに異なることが多く、各社でオリジナリティを持たせている場合もあります。

サブリースのメリット

サブリース契約のメリットは、オーナーが安定的な収入を得られることです。長期的なサブリース契約を結ぶことで、空室リスクや家賃滞納リスクを気にすることなく、安定した家賃収入が見込めます。また、入居者対応をすべて管理会社が行ってくれるため、オーナーのストレスが軽減されるというメリットもあります。

サブリース契約の手数料は、賃料の10%～15%前後が相場となっています。例えば、賃料が10万円のワンルームマンションの場合、管理会社に15,000円を支払うため、オーナーは85,000円を受け取ることになります。

サブリースのデメリット

サブリース契約のデメリットは、契約の打ち切りや保証額の減額のリスクがあることです。実際に、かぼちゃの馬車事件のように、サブリース契約が社会問題になった例もあります。この事件では、当初30年の家賃収入を保証する契約であったにもかかわらず、2017年に賃料減額を請求され、2018年には支払いが停止され、運営会社は経営破綻に追い込まれました。

このようなリスクを避けるためには、サブリース契約を締結する際に、保証額が周辺相場と合っているかを確認し、築年数経過時のシミュレーションを立てることが重要です。また、礼金や更新料をオーナーが受け取れないことや、手数料が集金代行契約と比較して高いことも、サブリース契約のデメリットとして挙げられます。

ワンルームマンション投資におけるサブリース契約は、オーナーにとって安定的な収入が得られるメリットがある一方で、契約内容によってはリスクもあることを理解しておく必要があります。サブリース契約を検討する際には、保証額や手数料、契約期間などを十分に吟味し、自分に合った賃貸管理方法を選択することが重要です。

ワンルームマンション投資における集金代行とは

集金代行は、ワンルームマンション投資において人気の高い管理方法の一つです。この方式では、オーナーと入居者が直接賃貸契約を結び、管理会社が家賃回収を代行します。

管理会社は入居者から家賃を回収し、その収入から集金代行費用を差し引いた金額をオーナーに支払います。集金代行費用は通常、賃料の3%〜5%程度とされています。例えば、賃料が10万円の物件の場合、管理会社に5,000円を支払い、オーナーは95,000円を受け取ることになります。

集金代行管理は、都市部の人気エリアや既に賃貸中の物件、ファミリーマンションなど入居者の入れ替えが少ない物件に適しています。空室リスクが少なく、適正な家賃設定であれば借手がつきやすいため、安定した収入を見込むことができるでしょう。

集金代行のメリット

集金代行管理には、オーナーにとって魅力的なメリットがいくつかあります。まず、家賃収入のほぼ満額を得られることが挙げられます。サブリース契約と比較すると、手数料が低く抑えられるためです。

また、礼金や更新料を受け取れるケースもあり、これらの収入を得ることができます。加えて、入居者募集、集金、クレーム対応、退去時の立会いなどを全て管理会社に代行してもらえるため、オーナーの手間を大幅に削減できます。

さらに、一部の管理会社では、滞納保証や家賃保証オプションを提供しています。これらのオプションを利用することで、万が一の際のリスクヘッジが可能になります。集金代行管理は、手数料の低さと管理の手間を省けるメリットから、ワンルームマンション投資において人気の選択肢となっているのです。

集金代行のデメリット

一方で、集金代行管理における最大の注意点は、空室時に家賃収入が保証されないことです。サブリース契約とは異なり、入居者がいない期間は収入が途絶えてしまいます。

また、入居者の選択ができないことも懸念材料の一つです。管理会社が入居者を決定するため、オーナーの意向が反映されにくい面があります。加えて、リフォーム費用など、業者任せでコストがかかることもあるでしょう。

毎月の管理手数料も見逃せません。集金代行管理の手数料は賃料の3%〜5%程度とされていますが、長期的に見れば無視できない金額になります。集金代行管理を選択する際は、これらのデメリットを十分に理解し、自身の投資スタイルに合っているか慎重に判断する必要があるのです。

ワンルームマンション投資における管理方法の選び方

ワンルームマンション投資を始める際、物件の管理方法をどのように選ぶかは重要な問題です。サブリース管理や集金代行管理など、各方式にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

物件の状況や自身の希望に合わせて、最適な管理方法を選択することが肝要です。ここでは、ワンルームマンション投資における代表的な管理方法であるサブリースと集金代行について、それぞれの特徴を踏まえて解説していきます。

サブリースが向いている場合

サブリース管理は、賃貸管理会社がオーナーから物件を借り受け、それを入居者に転貸する形式です。この方式では、オーナーは空室リスクや家賃滞納リスクを気にする必要がありません。入居者対応もすべて管理会社が行うため、オーナーのストレスが軽減されるのが大きな利点と言えるでしょう。

また、長期的なサブリース契約を結ぶことで、安定した収入を見込むことができます。一方で、契約内容によっては解約される可能性があり、手数料も集金代行と比べて高くなる傾向にあります。サブリース契約に適した物件としては、以下のようなケースが挙げられます。

集金代行が適している場合

集金代行管理は、オーナーと入居者の間で直接契約を結び、賃貸管理会社が家賃回収を代行する方法です。この方式では、オーナーは家賃収入のほぼ満額を得ることができます。また、礼金や更新料を受け取れるケースもあるのがメリットです。

ただし、空室時には家賃収入が保証されないため、その点はデメリットとして認識しておく必要があります。管理手数料は月々の賃料の3〜5%程度が相場とされています。集金代行契約に適した物件の条件は、次のとおりです。

以上のように、サブリースと集金代行にはそれぞれ一長一短があります。ワンルームマンション投資を行う際は、物件の特性や自身の希望を考慮しつつ、最適な管理方法を選択することが求められるでしょう。

サブリース契約や集金代行を利用する際の注意点

ワンルームマンション投資において、サブリース契約や集金代行を利用することで、オーナーの負担を軽減できます。しかし、これらのサービスを利用する際には、十分な注意が必要です。

契約前に確認すべき事項

サブリース契約を結ぶ際は、保証額が周辺相場と乖離していないか確認することが重要です。見栄えを良くするために、無理な保証額を提示する業者もいるため、慎重な見極めが求められます。

一方、集金代行では、管理会社が入居者からの家賃回収を代行し、手数料を差し引いた金額をオーナーに支払います。ほぼ満額の家賃収入を得られるメリットがある反面、空室時の家賃保証はないため、リスク管理の観点から検討が必要です。

長期的なメリット・デメリットの見極め方

サブリース契約や集金代行を検討する際は、長期的な視点でメリット・デメリットを見極めることが肝要です。一時的な収支改善だけでなく、将来的なリスクや運用コストを総合的に判断する必要があります。

例えば、サブリース契約では長期的な安定収入が見込める一方で、築年数経過に伴う保証額の減額リスクを考慮しなければなりません。また、集金代行では手数料負担が少ない分、空室リスクへの備えが重要となります。

サブリース契約	集金代行
長期的な安定収入が見込める	ほぼ満額の家賃収入を得られる
築年数経過に伴う保証額減額リスク	空室時の家賃保証がない

ワンルームマンション投資では、これらのサービスを状況に応じて適切に活用することが求められます。各サービスの特性を理解し、自身の運用方針に合わせて選択することで、リスクを最小限に抑えつつ、安定的な不動産経営を実現できるでしょう。また、どちらのサービスを選択するとしても不動産投資は長期的なお付き合いをする必要があるため、販売会社、管理会社ともに信頼できる会社を選ぶことが大切です。

まとめ

ワンルームマンション投資を行う際は、サブリースと集金代行の違いを理解することが重要です。サブリースは空室リスクが低いものの、賃料の下落リスクがあります。一方、集金代行は賃料収入を最大化できる可能性がありますが、空室リスクを負う必要があります。自分のリスク許容度に合った選択をし、適切な物件を見極めることが賢明な投資につながります。ワンルームマンション投資に興味がある方は、まずは専門家に相談してみましょう。

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