リヴトラストが簡単解説｜不動産投資で行う節税策

まず知っておくべき節税策について話していきます。

不動産投資の節税については大体2種類あり、1つ目が所得税・住民税対策、2つ目が相続税対策です。

では、所得税・住民税対策から見ていきましょう。

所得税と住民税、そして不動産投資、こちら共に総合課税というものに分類されます。これで何ができるかと言いますと…
黒字所得というものから赤字所得を差し引く「損益通算」というものが可能になります。
この損益通算という言葉を聞いたことがある人もいるのではないでしょうか。

つまり何が言いたいかと言うと、不動産投資で発生した赤字を現在の給与所得（黒字）から引くことができるのです。
そして、課税前の元所得を下げられることで課税額も下がるということになっております。
「ちょっと何言ってるかわからないよ…」という方がまだいるかと思うんですけども、これから詳しく説明していきたいと思います。

では、例を挙げて考えていきましょう。

例）年収1,000万円の人が不動産投資に取り組み、年間100万円の赤字を作った場合

年収1,000万円の人が年間100万円の赤字を作るわけですから、1,000万円－100万円で900万円となります。
そうすると、年収を900万円として計算することができ、税計算によって納税額が減る、つまり「節税」ができるというわけです。

では次に、相続税対策について考えていきます。
不動産を相続する場合、現金の場合と比較すると不動産というものは課税評価額が低くなっていきます。
さらに、今回は“不動産投資”ですから、投資用不動産の場合はさらにこの評価額を下げることができるんですね。

では、この「課税評価額が何か？」を考えてみましょう。

例えば、3,000万円の資産がある場合、現金ですとそのまま3,000万円として換算されます。不動産の場合ですと3,000万円が8割から7割まで減りますので、大体2,100万円や2,400万円まで減る…
つまり、400万円や600万円減るわけで、とってもお得になります。
これが、不動産投資で行う相続税対策となるわけです。

では、なぜ相続税を今から考えなければいけないのか？という点について話していきたいと思います。

相続税というものは、“基礎控除を超えるかどうか？”でかかってきます。
例えば、現金資産として3,000万円持っていた場合、この3,000万円だけだったら基本的には相続税はかからないんです。しかし、それが5,000万円、7,000万円、8,000万円となり基礎控除を超えると相続税がかかってきます。

その基礎控除についても、平成27年（2015年）の改正で控除額が減少、さらに最高税率についても増税されました。
つまり、相続税については、将来的な対策というものを今から考えなければならないのです。

では次に、節税効果が高い人について考えていきます。

節税効果が高い人ー。
それはズバリ、課税所得が900万円、つまり、年収が1,200万円以上の人です。

では、“節税になぜ年収が関係してくるのか？”ですが、この節税に関しては「累進課税制度」というものが関係してくるわけです。

課税所得額を900万円以下にすることで、所得税率を33%から23%にできます。
そうすると、33%から23%ですから10%分の大きな節税効果が、年収1,200万円以上の人なら見込めるわけです。

では、逆に年収1,200万円以下の人だとどうなの？との話ですが…
結論を申しますと、節税目的として不動産投資に取り組むのはおすすめできません。
ただし、不動産投資には節税効果以外にもメリットがありまして、年金対策や売却益、そういったことを目的に不動産投資に取り組むのはおすすめです。

最後の3つ目は脱税となるケースについて考えていきましょう。

節税を目的として不動産投資に取り組んでいるはずなのに、なぜ脱税の話になるのか？ですが、、、

まず1つ、年間の家賃収入が20万円以上あるのに確定申告を行わない場合は脱税になります。そして、もう1つは、不正な経費計上を行った場合にも脱税となってしまいます。

では、不正な経費計上について考えていきましょう。
例えば、住民税、所得税、法人税を経費計上いたしますと脱税になります。他にも、不動産投資ローンの元本、リフォームやリノベーション費用、不動産投資目的以外の通信費・交際費、これらすべてを経費計上すると脱税になってしまうのです。

簡単にまとめると、「よくよく考えたらこれ経費にならないよね？」といった経費を計上すると脱税となるわけです。
もし、「これ経費になるのかな？」と不安でしたら、迷わず税理士に相談することをおすすめします。

【まとめ】
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「不動産投資であなたにあったピッタリの適切な節税を行いましょう」
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