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不動産投資に欠かせない!管理方法3選|元教師の中山ティーチャーが解説

2022/06/23
【不動産の基本講座】教えて!中山ティーチャー

不動産投資は、サラリーマンや公務員という本業を持つ傍らで運用している方も多くいます。本業と不動産投資を両立できる理由は一体なんでしょうか?

このテーマについて、元教師である中山ティーチャーが徹底解説する動画の内容をコラム形式で分かりやすくまとめました。不動産投資をはじめたい方はぜひご覧ください。

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本業の傍ら不動産投資ができる理由とは?
まず不動産投資の定義を確認します。不動産物件を購入して運用し、入居者からの家賃収入や売却益を得る投資方法のことを不動産投資といいます。不動産投資をする方には、公務員やサラリーマンなど、一般的に働いている本職の傍らで運用されているケースが多いことが特徴です。
しかし運用時の大家業務は、多岐にわたります。入居者募集・集金業務・書類作成・クレーム処理・鍵の引き渡し・受け渡しなど…幅広く様々な業務があるのです。実際に運用している方は本業の傍らで、いったいどうやって不動産投資をする時間を捻出しているのでしょうか。
実は、不動産投資を可能にしている理由があります。それが「管理会社にお任せをすること」です。どんな管理方法があるか次の章で詳しく見ていきましょう。
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不動産投資の管理方法は何種類ある?
不動産投資の管理方法は3種類あります。「集金代行」、「サブリース」、「自主管理」の3種類です。
集金代行は、家賃集金などの大家としての業務を代行する契約を指します。一方サブリース契約は、所有する投資用物件を不動産会社が借り上げ、不動産会社はその物件を入居者に転貸する契約を指します。
集金代行とサブリースは運用を管理会社に委託するため、大家業務を自分がすることはありません。
この2つの違いは管理手数料です。集金代行の場合は手数料は収入の3~5%ですが、サブリースの場合は10~20%にも跳ね上がります。
この違いは入居者がいない際の収益の違いが大きく関わっています。集金代行の場合、空室が自己負担(=家賃収入がなし)となりますが、サブリースの場合空室や家賃滞納があっても手数料を引いた金額が安定的に得られるメリットがあります。
以上の2種類の管理方法があることで、本業の傍ら不動産投資ができるというのです。
管理方法の残りの自主管理は、入居者対応や手配の全てを大家が自ら行う管理方式です。友人や家族に貸す場合に用いられるケースが多い管理方法であるといわれています。自主管理のメリットは2点あり、「家賃を丸々もらえる」という点と、「入居者を自分で決定できる」という点です。
デメリットはすべてを「大家業務を全て自分で行う必要がある」という点です。
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物件によって選ぶべき管理方法がある
紹介した3種類の管理方法は、物件によって適しているもの・適していないものがあります。ここからは管理方法に応じてお勧めの物件をご紹介します。
まず集金代行は、入居者がいないと自分で補填する必要が発生するため、「入居者の移動が少ない物件」、つまり主に「ファミリー対応の物件」がお勧めです。
次にサブリースは、「入居者が2~3年で入れ替わる物件」がお勧めです。主に「ワンルームマンションやワンルームの割合が多い一棟マンション、一棟アパート」を選びましょう。
最後の自主管理は、上記のとおり「親戚や友人に貸す物件」の場合に選択することをお勧めします。

不動産投資の3つの管理方法についてご紹介しました。いかがでしたか?

自分自身の置かれている状況、所有したいと思っている物件に合わせてベストな方法を選ぶことで、素敵な不動産運用ライフが待っていると中村ティーチャーは言います。

今回の動画を参考に、自分にあった管理方法を検討してみてください。

 

不動産投資について詳しく知りたい方は、中山ティーチャーのセミナーにて聞くことができます。気になる方はぜひ参加してみてください。

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