不動産投資を行う上で地価が高いエリアの物件すなわち、需要の高い物件を選ぶことが重要です。
この動画では、リヴトラストのさめちゃんが地価はなぜ上がるのか、そして不動産価格に影響を与える6つの要因について詳しく解説します。
不動産投資を始めたい方や、資産価値の高い物件を見つけたい方は必見です！！👀
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交通利便性の向上
まず最初の要因は、交通利便性の向上です。
例えば、鉄道の新駅が出来たり延伸されるとその周辺の地価が上がる傾向があります。
東京23区では駅の密集度が高い場所ほど不動産価格が高いことがわかっています。
特に2019年に開業した相鉄・JR直通線の「羽沢横浜国大駅」周辺では地価は約3.7%上昇しています。
新しい駅ができる = そのエリアの交通利便性が高まることを意味します。
それによって「その地域に住みたい」と考える人が増えるため、結果として地価が上がるという訳です。
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再開発
次の要因は再開発です。
再開発とは古い建物や街並みを整備して、新しい都市機能を持たせることです。
再開発が進むエリアでは道路が広がり、商業施設が増えたりと「利便性」や「住みやすさ」が向上します。
例えば、神奈川県川崎市の「武蔵小杉」は、
かつて工業地帯でしたが、再開発によってタワーマンションが林立する都市に変わりました。
このように再開発はその地域の価値を大きく高める要因となります。
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用途地域
次の要因は用途地域と容積率です。
まず用途地域とは、
各市町村が地域の特性に応じて定めた13種類の地域区分を指します。
これには、以下の3種類があり、それぞれの地域ごとに立てられる建物の種類や大きさが制限されています。
①居住系地域
②商業系地域
③工業系地域
例えば、居住系地域では工場や大規模な商業施設を建てることができないなど
地域の用途に応じて制限が設けられています。
これに加えて、「建ぺい率」や「容積率」といった制限も用途地域によって決まります。
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容積率
容積率とは
土地の面積に対して、どれだけの床面積の建物を建てられるかを示すものです。
容積率が高ければ高いほど、より多くの床面積を持つ建物を建てられるということになります。
例えば、
銀座のような都心のエリアでは、容積率が非常に高く設定されています。
なぜ、都心部ではこのように高い容積率が設定されるのでしょうか？
都心部（特に銀座や六本木、渋谷など主要なエリア）は、商業活動の中心であり、多くの企業や商業施設が集積しているため、容積率が高く設定されています。
銀座で例を挙げると、1階建ての商業施設を見ることはほとんどなく、大半が高層ビルとなっていると思います。
これには以下の理由が考えられます。
・限られた土地を効率的に使うため
⇒銀座は商業地域として多くの人が訪れる地域です。そのため同じ面積の土地でも高層ビルや大規模な商業施設を建てることで利益を最大化することができます。
例えばビルの1階に高い賃料を払うブランドショップが入り、上層階にオフィスやレジデンスが入ることで多層的に利益を生み出すことができます。
地価の上昇を促進する都心部では、容積率が高く設定されているため、商業施設やオフィスビルの需要が高まるにつれて地価も上がりやすくなります。
特に銀座のようなエリアでは、土地の利用価値が高いため、建物をより多く建てることができる容積率の高さが地価の上昇に拍車をかけます。
再開発プロジェクトや景気の好転によってさらに土地の価値が高まることが予想されます。
これに対して、郊外の多くのエリアや地方都市は容積率が低く設定されることが一般的です。
例えば、郊外の住宅地では人口密度が低く、開発の必要性も高くないため、低い容積率で制限されてしまいます。
そのため、同じ土地面積であっても建物の高さや床面積が制限され結果として地価が上がりにくいです。
また、郊外では人々の生活や商業活動が分散しているため、都心部のように人が集中することが少なく、地価の上昇を抑える要因の一つとなっています。
景気が良くなっても郊外では都心部ほどの地価の上昇が見込めない理由がここにあります
不動産投資の観点から見ると都心部の高い容積率のエリアは収益性が高く、価格が上昇しやすいため非常に魅力的です。
一方郊外では、容積率が低いため同じ投資額でも利益は小さくなることが一般的です。
また、商業地域のメリットはあらゆる商業施設を制限なしに建てられることです。
立地としても主要駅前の一等地や幹線道路付近が指定されることが多く商業には最適の地域とされています。
そのため賃料も上昇傾向にあり、売り出した時に買い手が見つかりやすく、物件を売却しやすくなっています。
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金利
次に金利も不動産価格の上昇に大きな影響を与えます。
金利が低ければローンの負担が軽減され家を購入しやすくなります。
その結果、家を買う人が増えて不動産価格も上昇します。
一方、金利が上がると、家を買う人が減り不動産価格が下がる傾向があります。
金利が上がると、一般的にローンの返済負担が増え不動産を購入する人が減少する傾向にありますが、人気のエリアではこの影響が軽減されることがあります。
都心部や需要の高い地域では「立地の魅力」や「資産価値の高さ」が意識され、金利が上昇しても買い手が多く不動産価格が大きく下がりにくい状況が続きます。
特に資産価値を重視する投資家や高所得層は多少の金利上昇を気にせずに購入を続けるため、こうしたエリアは安定的に高い需要を維持することが多いです。
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インフレ・デフレ
最後はインフレ・デフレです。
物価が上がるインフレの状況ではお金の価値が下がるため、相対的に不動産価格が上昇します。
逆にデフレでは物価が下がるため、不動産価格も下がることがあります
例えば、人気のエリアや都心部では価格が高くても需要があるため 「高いから買わない」 という理由で避けられることは少ないです。
むしろ、そのエリアの資産価値や価格上昇を期待して価格が高くても購入する人が多いです。
特に不動産は長期的に保有して価値が上がる資産とみなされるため
「エリアの価値」や「利便性」「発展の可能性」があれば、価格が高くても投資として魅力的です。
また、インフレによって価格が上がったとしてもこうしたエリアでは需要が強いためさらに高い価格で買う人が多いです。
一方で、価格が安いエリアだからといって単純に「安いから買う」という判断も慎重にすべきです。
安い物件があるエリアは需要が低く、人口減少や経済停滞が進んでいる場合も多いです。
仮にインフレや景気回復で物価が上がったとしてもこうしたエリアでは不動産価格がそれほど上がらないこともあります。
また、デフレの影響で価格がさらに下がるリスクもあります。
こういったエリアは将来の需要や発展の可能性をしっかり見極める必要があります。
いかがでしたでしょうか？
今回は「地価はなぜ上がるのか」そして「不動産価格に影響を与える6つの要因」についてお話ししました。
「交通利便性」「再開発」「用途地域と容積率」「金利」「インフレ・デフレ」
これらを理解することで今後の不動産選びや投資に役立つかもしれません
不動産投資に興味のある方やもっと詳しく知りたい方はぜひこのチャンネルを登録して次回の動画も楽しみにしていてください！
それではまた次回の動画でお会いしましょう✨
さめちゃんでした～！
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