都心5区のオフィス募集賃料がバブル期ピークを更新、空室率は0.97％と低水準が継続

東京都心部の主要オフィスビルにおいて、テナント募集時の賃料が上昇を続けています。三幸エステートの調査によると、2026年9月における東京都心5区の大規模オフィス平均募集賃料が、過去の不動産ファンドバブル期の水準を上回りました。

都心部では空室率が極めて低い水準で推移しており、オフィスの需要と供給のバランスが引き締まった状態が続いています。これにより、オーナー側が提示する賃料に上昇圧力がかかりやすい環境となっています。

ニュースの概要と背景

三幸エステートが公表した調査データによると、千代田・中央・港・新宿・渋谷の東京都心5区における2026年9月の大規模ビル平均募集賃料は、坪当たり3万5,146円となりました。これは前月から571円の上昇であり、11カ月連続の上昇を記録しています。

今回の賃料水準は、2008年1月の不動産ファンドバブル期に記録したピークである坪当たり3万4,686円を上回る結果となりました。長年にわたり意識されてきた過去の最高値を更新した形です。

一方で、空室率については0.97％となり、前月からは微増して6カ月ぶりの増加を示したものの、2カ月連続で1％を下回る状況が続いています。オフィス市場において空室が極めて少ない状態が継続しており、タイトな需給関係が賃料を押し上げる背景となっています。

不動産市場・投資家への影響

今回の調査結果は、東京都心5区の大規模ビルにおけるオフィス市況が堅調に推移していることを明確に示しています。空室率が1％を割り込むような環境では、移転や新規開設を検討する企業にとって選択肢が限られやすく、オーナー側の強気な募集設定が通りやすい状況が生じていると考えられます。

収益不動産を扱う市場関係者や投資家にとっても、オフィスビルの稼働状況や賃料水準の動向は重要な指標となります。空室率の低さと募集賃料の上昇が維持されている点からは、都心オフィスへの底堅い需要が確認できます。

ただし、空室率は低水準ながらも6カ月ぶりにわずかに増加へ転じる動きが見られています。今後も継続して賃料の上昇傾向が続くのか、あるいは空室率に変化が現れるのかについて、市場データの推移を冷静に注視していく姿勢が求められます。

出典：都心5区オフィス募集賃料、ファンドバブルピーク超え | R.E.port

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