東京23区のファミリー向けマンションにおいて、入居者がいる状態で売却される「賃貸中（オーナーチェンジ）」の成約価格が、すぐに入居可能な「空室」の状態と比べて平均で16.5％低くなっていることが、株式会社TOCHUによる成約データの分析調査で明らかになりました。
オーナーチェンジとは、賃貸借契約を結んだ入居者が住んでいる状態のまま不動産を売買する取引形態を指します。購入者は賃料収入をそのまま引き継ぐことができますが、自己居住用としてすぐに住むことはできません。
一方で今回の分析では、築年数が浅い築10年以内の物件に限定すると、空室と賃貸中の価格差が9.5％まで縮小している実態も判明しました。転勤や住み替えを機に自宅を賃貸に出している個人オーナーや投資家にとって、売却計画を検討する際の具体的な判断材料となりそうです。
この記事のポイント
- 東京23区の60㎡・70㎡台マンション成約データ6,316件を分析した調査が発表された
- 同一マンション比較で賃貸中物件の成約単価は空室比で平均16.5％低かった
- 築10年以内の物件に限定すると、空室と賃貸中の価格差は9.5％まで縮小した
- 元自宅を賃貸化している個人や投資家の売却タイミング判断を左右する指標となる
ニュースの概要と背景
株式会社TOCHUが発表した調査では、東京23区に位置する専有面積60平方メートル台および70平方メートル台のファミリー向けマンションにおける成約データ6,316件が対象となっています。同一マンション内での成約単価を比較検証することで、居住状況の違いが売却価格にどのような影響を及ぼしているのかが詳細に分析されました。
調査結果によると、入居者が居住している賃貸中物件の成約単価は、空室物件の成約単価と比較して平均16.5％低い水準にとどまりました。ファミリータイプの実需向け物件では、自身で居住することを目的とした買い手の割合が多い傾向にあるため、すぐに住むことができない賃貸中物件は購入検討者が限られ、価格が抑えられやすい背景があると考えられます。
しかし、築年数別に詳細なデータを確認すると異なる傾向も見えてきます。築10年以内の物件においては、賃貸中と空室との価格差が9.5％にまで縮小していました。築年数が浅く建物の状態が良好な物件であれば、賃貸中であっても買い手からの評価が維持されやすく、価格の落ち込みが一定程度抑えられる傾向が示されています。
不動産市場・投資家への影響
今回の成約データ分析は、過去に自宅として購入したマンションを転勤や住み替えによって賃貸化している個人オーナーや、ファミリータイプを資産として保有する不動産投資家にとって、売却戦略を立てる上で有益な示唆を与えています。保有資産を「退去が出るまで待ってから売るか」、それとも「入居者がいる賃貸中のまま今売却するか」という選択において、具体的な目安となるためです。
一般的にファミリー向けマンションは空室として売り出した方が実需層を取り込めるため、より高値で売却しやすいとされてきました。しかし、全体の平均値である16.5％という価格差と、築10年以内の物件で見られた9.5％という価格差を比較すると、築年数によって受ける影響の度合いが異なる点に留意する必要があります。
築年数が比較的浅い物件を保有している場合、価格差が1割未満に縮小している実態を踏まえると、退去によって発生する空室期間の賃料喪失リスクやリフォーム費用を考慮した場合、賃貸中のまま速やかに売却する選択肢も十分に合理的となる可能性があります。
一方で、築年数が経過している物件については価格差が広がる懸念もあるため、物件ごとの条件や将来的な需要を見極めながら慎重に出口戦略を組み立てることが求められます。保有物件の築年数や稼働状況に応じて、適切な売却時期を個別に判断していく視点が重要になりそうです。
