マンションを購入すると、
毎月、
修繕積立金
を支払う。
しかし、
「そのお金は実際に何に使われるのか？」
と聞かれると、よく分からない人も多いのではないだろうか。
マンションでは、
外壁。
屋上。
バルコニー。
給排水設備。
エレベーター。
機械式駐車場。
など、建物全体にさまざまな設備が存在する。
当然、それらは永久に使えるわけではない。
一定期間が経過すると、
補修。
塗り替え。
防水。
部品交換。
設備更新。
などが必要になる。
その中でも特に大きなお金が動くのが、
大規模修繕工事
である。
国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトでは、大規模修繕工事の工事費について、
1戸あたり100万～250万円程度
という目安を示している。
ただし、マンションの仕様や条件によって異なる参考値であり、税抜き、共通費を含まない金額である。
100戸のマンションなら、
単純計算で、
1億～2億5,000万円規模
となる可能性がある。
では、
大規模修繕は何年ごとに行うのか。
どこを直すのか。
なぜこれほど費用がかかるのか。
そして修繕積立金が不足すると何が起こるのか。
今回は、
マンションを所有するうえで避けて通れない大規模修繕
について詳しく見ていこう。
大規模修繕とは？
マンションでは、
壊れた場所をその都度修理するだけでは、
建物を長期間維持することが難しい。
そこで、
今後どの部分を。
何年後に。
いくらくらいかけて。
修繕するのか。
をあらかじめ、
長期修繕計画
として決める。
その長期修繕計画に基づいて行われる比較的大きな修繕工事が、
大規模修繕工事である。
一般的には、
外壁補修。
外壁塗装。
タイル補修。
屋上防水。
バルコニー防水。
シーリング。
鉄部塗装。
などを、足場を組んでまとめて実施することが多い。
大規模修繕は「12年ごと」と決まっている？
よく、
「マンションの大規模修繕は12年に1回」
と言われる。
しかし、
必ず12年ごとに工事をしなければならない
という法律上のルールがあるわけではない。
現在の国土交通省の長期修繕計画ガイドラインでは、
外壁塗装や屋上防水などを含む大規模修繕について、
一般的に、
12～15年程度
の周期が参考として示されている。
つまり、
築12年になったら必ず工事
ではない。
マンションごとの、
劣化状況。
使用材料。
立地。
施工方法。
過去の修繕履歴。
などを確認しながら判断する。
12年より長く使えるマンションもある
例えば、
耐久性の高い塗料。
高性能な防水材料。
劣化しにくい部材。
などを使用していれば、
修繕周期を長くできる場合もある。
反対に、
海に近い。
強い風雨を受ける。
日射が強い。
施工状態に問題がある。
などの条件によっては、
想定より早く劣化する場合もある。
つまり、
「築年数だけで修繕時期を決める」のではなく、実際の建物状態を見る
ことが重要なのである。
長期修繕計画は30年以上必要
国土交通省の管理計画認定制度では、
長期修繕計画について、
30年以上
の計画期間があり、
さらにその残存期間内に、
大規模修繕工事が2回以上
含まれていることを認定基準の一つとしている。
例えば、
築12～15年ごろ。
築24～30年ごろ。
といった形で複数回の大規模修繕を想定する。
マンションは、
一度大規模修繕をすれば終わり
ではない。
所有している限り、
2回目、3回目の修繕がやってくる。
むしろ2回目・3回目の方がお金がかかることもある
1回目の大規模修繕では、
外壁。
防水。
塗装。
などが中心になりやすい。
しかし建物が30年、40年と古くなると、
給排水設備。
エレベーター。
機械式駐車場。
建具。
電気設備。
などの大規模な更新も必要になってくる。
国土交通省も、既存マンションでは経年とともに、
給排水管、エレベーター、機械式駐車場などの大がかりな修繕工事が増える
と指摘している。
つまり、
第1回大規模修繕を乗り切ったから安心
ではないのである。
マンションでは19種類もの修繕工事を想定している
国土交通省の長期修繕計画では、
主な修繕工事項目として、
19項目
が挙げられている。
代表的なものは、
仮設工事。
屋根防水。
床防水。
外壁塗装等。
鉄部塗装等。
建具・金物等。
共用内部。
給水設備。
排水設備。
ガス設備。
空調・換気設備。
電灯設備。
情報・通信設備。
消防用設備。
昇降機設備。
立体駐車場設備。
外構・附帯施設。
調査・診断・設計・工事監理。
長期修繕計画作成。
である。
マンションの修繕は、
単に外壁を塗るだけではない。
巨大な建物と多数の設備を何十年も維持するプロジェクト
なのである。
一番お金がかかりやすいのは外壁関係
国土交通省が366件の長期修繕計画を分析したところ、
修繕工事費全体に占める割合が最も大きかったのは、
外壁塗装等 13.6％
だった。
そのほか、
建具・金物等 9.7％
仮設工事 9.0％
給水設備 8.1％
屋根防水 6.1％
床防水 6.1％
排水設備 5.8％
立体駐車場設備 5.2％
昇降機設備 4.3％
などとなっている。
つまり、
建物本体だけでなく、
設備の修繕もかなり大きな割合を占める。
なぜ外壁工事は高い？
マンションの外壁工事では、
ただ塗料を塗るだけではない。
まず建物の周囲に、
足場。
養生シート。
作業スペース。
などを設置する。
さらに、
タイルの浮き。
コンクリートのひび割れ。
シーリングの劣化。
塗装の剥がれ。
などを調査し、必要な部分を補修する。
特に高層マンションでは、
足場やゴンドラなど、
工事をするための準備そのものにも大きな費用がかかる。
仮設工事だけでも約9％
先ほどの国土交通省の分析では、
仮設工事だけで、
修繕工事費全体の約9.0％
を占めている。
つまり1億円の修繕計画なら、
単純な比率では、
約900万円
が仮設関連というイメージになる。
もちろん実際の比率はマンションによって異なる。
それでも、
修理箇所そのもの以外にも大きなお金が必要
なことが分かる。
だから外壁・防水工事はまとめて行う
マンション全体に足場を組むだけでも大きな費用がかかる。
そこで一般的には、
外壁補修。
外壁塗装。
屋根防水。
バルコニー防水。
鉄部塗装。
など、
足場が必要な工事を同じ時期にまとめる。
国土交通省も、仮設足場を必要とする工事は、
時期を合わせて一括して実施されることが多い
としている。
これが大規模修繕という形になる理由の一つである。
大規模修繕は1戸100万～250万円程度が目安
では、実際にいくらかかるのだろうか。
国土交通省のマンション管理・再生ポータルサイトでは、
大規模修繕工事の実態調査を基に、
1戸あたり100万～250万円程度
としている。
ただし、
税抜き。
共通費を含まない。
マンションの仕様や条件によって違う。
という点には注意が必要である。
つまり、
「必ず1戸150万円で済む」という数字ではない。
あくまで工事規模を理解するための参考値である。
50戸のマンションなら約5,000万円規模
国土交通省の令和3年度大規模修繕工事実態調査を見ると、
総戸数31～50戸のマンションでは、
平均工事金額が、
5,092万円。
1戸あたりでは、
127万円
だった。
例えば50戸前後の一般的なマンションでも、
一度の大規模修繕に5,000万円規模
のお金が動くことになる。
100戸なら約9,000万円
76～100戸のマンションでは、
平均工事金額、
8,990万円。
1戸あたり、
103万円
だった。
100戸規模なら、
ほぼ、
1億円規模
である。
管理組合にとっては非常に大きな事業になる。
150戸なら1億円を超える
101～150戸では、
平均工事金額、
1億3,682万円。
1戸あたり、
110万円
だった。
マンションの規模が大きくなるほど、
1回の修繕に必要となる資金も大きくなる。
300戸なら2億円を超える
201～300戸のマンションでは、
平均工事金額、
2億6,188万円。
1戸あたりでは、
107万円
だった。
巨大マンションになると、
大規模修繕は、
数億円単位のプロジェクト
になる。
500戸を超えると6億円規模
501戸以上のマンションでは、
平均工事金額、
6億3,312万円。
1戸あたりでは、
93万円
だった。
大規模マンションでは、
総額は巨大になる一方、
戸数が多いため1戸あたり負担が低くなる傾向も見られる。
調査結果を整理すると、
| 総戸数 | 平均工事金額 | 1戸あたり |
|---|---|---|
| 20戸以下 | 約2,123万円 | 約142万円 |
| 31～50戸 | 約5,092万円 | 約127万円 |
| 76～100戸 | 約8,990万円 | 約103万円 |
| 101～150戸 | 約1億3,682万円 | 約110万円 |
| 201～300戸 | 約2億6,188万円 | 約107万円 |
| 501戸以上 | 約6億3,312万円 | 約93万円 |
※国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」に基づく。共通仮設費、消費税相当額は含まれず、大規模修繕時に実施されなかった工事費も含まれていない。
「100戸なら1戸100万円集めればいい」という意味ではない
例えば100戸のマンションで、
工事費1億円。
なら、
1戸100万円。
と単純に割りたくなる。
しかし実際の負担は、
各住戸の専有面積。
管理規約。
修繕積立金の残高。
などによって異なる。
また重要なのは、
大規模修繕のたびに100万円を現金で払うのではなく、
何年もかけて毎月修繕積立金として準備する
ということである。
1億円の工事を12年間で準備すると？
非常に単純化して考えてみよう。
100戸のマンション。
大規模修繕費、
1億2,000万円。
12年間で準備するとする。
1億2,000万円 ÷ 12年
＝年間1,000万円。
100戸なら、
1戸あたり年間、
10万円。
月額では、
約、
8,300円
になる。
しかし実際には、
外壁工事だけではない。
その後、
給排水。
エレベーター。
機械式駐車場。
などの修繕費も必要になる。
そのため、
「次の大規模修繕だけ払えればいい」
という積立計画では足りない。
30年先の設備更新まで考える必要がある
国土交通省のガイドラインでは、
新築時でも計画期間を30年以上とし、
その中で、
昇降機設備の取替えなど、
築30年前後に発生し得る高額な工事
も考慮する必要があるとしている。
さらに、
サッシ。
給排水管。
などは修繕周期が30年を超えるケースもあり、
初期の30年計画に含まれないこともある。
つまり、
マンションは30年経てば修繕が終わるのではなく、そこからさらに高額な更新工事が出てくる可能性がある。
エレベーターは日常点検だけでは終わらない
エレベーターは日常的に保守点検されている。
しかし、
モーター。
制御装置。
巻上機。
扉。
安全装置。
などは永久に使えるわけではない。
長期的には大規模な部品交換や設備更新が必要になる。
国土交通省の修繕費内訳でも、
昇降機設備は、
4.3％
を占めている。
エレベーターが複数あるマンションほど、
将来の設備更新費についても確認しておきたい。
機械式駐車場も大きな負担になりやすい
機械式駐車場は、
車を上下・左右へ動かす機械設備である。
便利である一方、
機械。
モーター。
チェーン。
制御設備。
などの維持・更新が必要になる。
国土交通省の修繕積立金ガイドラインでは、
機械式駐車場の修繕工事費を、
1台あたり月額で、
おおむね、
4,645～7,210円
程度とする参考値が示されている。
方式によって金額は異なる。
例えば50台なら、
月額換算で数十万円規模。
長期間ではかなり大きな修繕費になる。
駐車場が空いていても修繕費はかかる
さらに問題になるのが、
駐車場利用率である。
車を持たない家庭が増え、
機械式駐車場50台のうち、
20台しか使われていない。
という状態でも、
設備そのものは維持しなければならない。
駐車場使用料収入が減る。
しかし修繕費は必要。
となれば、
管理組合の収支に影響する可能性がある。
マンション購入時には、
機械式駐車場があるかだけではなく、利用状況も確認したい。
タワーマンションは単純比較できない
高層マンションでは、
外壁作業。
ゴンドラ。
高層用エレベーター。
空調。
非常用設備。
タワーパーキング。
など、
一般的なマンションとは異なる設備がある。
国土交通省も、
超高層マンションでは空調などの設備更新に多額の費用がかかる場合がある
と指摘している。
そのため、
「戸数が多いから1戸あたり安い」
だけで判断するのは危険である。
建物固有の設備を見る必要がある。
2回目の大規模修繕は1回目と同じ内容ではない
例えば、
第1回大規模修繕。
築12～15年。
外壁。
防水。
シーリング。
鉄部。
などが中心。
第2回。
築25～30年前後。
外壁・防水に加え、
設備更新。
建具。
給排水関係。
などが増える。
第3回。
築40年以上。
さらに設備の老朽化が進み、
大規模な交換が必要になる。
といったことが考えられる。
もちろん実際の工事内容はマンションごとに違う。
重要なのは、
毎回同じ工事を繰り返すわけではない
ということである。
だから長期修繕計画は5年程度ごとに見直す
30年前に作った計画を、
そのまま30年間使い続けるのも適切ではない。
工事費。
人件費。
材料費。
劣化状況。
工法。
設備。
などが変化するからである。
国土交通省は、
5年程度ごとに長期修繕計画を見直す
ことを推奨している。
例えば、
当初1億円と予測していた工事が、
実際には1億3,000万円必要。
となれば、
修繕積立金の計画も変更しなければならない。
大規模修繕費が高騰すれば修繕積立金も上がる
第2回では、
修繕積立金が将来、
月1万円。
↓
月2万円。
↓
月3万円。
と上昇する可能性について解説した。
その背景にあるのが、
実際に必要となる修繕工事費
である。
マンション管理組合が利益を出すために積立金を集めているわけではない。
将来、
数千万円。
1億円。
数億円。
という工事を実施するために、
区分所有者全員で積み立てている。
大規模修繕費が上がれば、
修繕積立金を引き上げざるを得ない場合もある。
修繕積立金が足りなければどうなる？
例えば、
次回の大規模修繕費、
1億円。
しかし修繕積立金残高、
7,000万円。
なら、
3,000万円不足
する。
100戸なら単純計算で、
1戸あたり、
30万円不足
である。
対応方法としては、
修繕積立金を値上げする。
一時金を徴収する。
管理組合が借入れをする。
工事内容を削る。
工事を延期する。
などが考えられる。
どれを選んでも、
不足した3,000万円そのものが消えるわけではない。
修繕を延期すれば得なのか？
「お金がないなら工事を5年後に延ばせばいい」
と思うかもしれない。
しかし外壁や防水の劣化を放置すれば、
雨水が内部へ入る。
鉄筋が腐食する。
コンクリートが劣化する。
タイルが剥落する。
など、
問題が大きくなる可能性がある。
国土交通省も、必要な修繕積立金を確保できず適時適切な工事ができない場合、
建物の老朽化や不具合が進行する
と指摘している。
短期的に工事費を節約しても、
結果的に修理費が増える可能性がある。
大規模修繕をしたら資産価値は上がる？
「1億円かけて修繕したからマンション価格も1億円上がる」
というものではない。
大規模修繕の主な目的は、
建物の性能・安全性・居住環境を維持すること
である。
むしろ重要なのは、
適切に修繕されていないマンションと比較したとき、
管理状態の良いマンションとして評価されやすくなる可能性があることだ。
築年数が同じでも、
外壁が傷んでいる。
修繕積立金不足。
大規模修繕延期。
というマンションと、
計画的に修繕。
積立金も十分。
管理状態良好。
というマンションでは、
買い手の印象は大きく変わる。
中古マンションを買うなら「前回の大規模修繕」を確認
中古マンション購入では、
築年数だけでなく、
大規模修繕履歴
を確認したい。
例えば築15年。
まだ一度も大規模修繕をしていない。
というマンション。
築18年。
3年前に大規模修繕済み。
というマンション。
同じような販売価格でも、
今後の修繕リスクは異なる可能性がある。
「修繕済み」だけでも足りない
さらに確認したいのが、
何を修繕したのか。
である。
外壁だけ。
防水まで実施。
給排水も更新。
エレベーター更新済み。
など、
内容によって違う。
見るべきなのは、
「大規模修繕済み」という一言ではなく、工事内容
なのである。
次回の大規模修繕予定も確認する
例えば中古マンションを購入した翌年、
大規模修繕。
さらに修繕積立金値上げ。
という可能性もある。
購入前には、
前回の大規模修繕年月。
次回予定時期。
長期修繕計画。
修繕積立金残高。
値上げ予定。
一時金予定。
を確認したい。
マンションの価格表だけでは分からない、
将来の住宅費
が見えてくる。
投資用マンションでも大規模修繕は重要
不動産投資でも同様である。
例えば、
家賃月10万円。
ローン6万円。
管理費8,000円。
修繕積立金8,000円。
なら、
一見すると手残りはある。
しかし購入後、
修繕積立金が、
8,000円
から、
2万円。
へ上昇すれば、
年間で、
14万4,000円
収支が悪化する。
さらに一時金30万円が発生すれば、
その年のキャッシュフローにも大きな影響が出る。
投資では「建物の財務状態」を買う
中古マンション投資では、
部屋。
家賃。
立地。
利回り。
だけを見るのではなく、
管理組合の、
修繕積立金残高。
長期修繕計画。
大規模修繕履歴。
借入れ。
滞納。
などを見る必要がある。
区分マンションを1室購入するということは、
そのマンション管理組合の財務状態の一部も引き受ける
ということである。
まとめ
マンションの大規模修繕は、
「必ず12年ごと」
と決まっているわけではない。
国土交通省の長期修繕計画では、
外壁塗装や屋上防水などを含む大規模修繕について、
一般的に12～15年程度
が参考とされている。
そして長期修繕計画は、
30年以上
かつ、
大規模修繕工事を2回以上含む期間
とすることが管理計画認定制度でも重要な基準となっている。
大規模修繕では、
外壁。
防水。
塗装。
給排水設備。
エレベーター。
機械式駐車場。
など、さまざまな部分を修繕する。
国土交通省は主要な修繕工事項目として、
19項目
を示している。
そして工事費も大きい。
国土交通省の目安では、
1戸あたり100万～250万円程度。
令和3年度の実態調査では、
31～50戸のマンションで、
平均約5,092万円。
76～100戸で、
約8,990万円。
101～150戸で、
約1億3,682万円。
201～300戸では、
約2億6,188万円。
501戸以上では、
約6億3,312万円
という規模だった。
ただし、これは令和3年度の調査に基づく参考値であり、現在の個別工事費をそのまま示すものではない。
マンションの仕様。
工事内容。
建物形状。
設備。
地域。
物価。
人件費。
などによって実際の金額は変わる。
だから重要なのは、
「大規模修繕はいくらかかるのか」という全国平均だけを見ることではない。
自分が購入しようとしているマンションについて、
前回いつ修繕したのか。
次はいつなのか。
どの工事をするのか。
いくら必要なのか。
現在いくら積み立てているのか。
不足していないか。
まで確認することである。
マンションを購入するということは、
自分の部屋だけを買うことではない。
外壁。
屋根。
廊下。
エレベーター。
給排水設備。
駐車場。
など、
建物全体を他の所有者と一緒に維持していくこと
でもある。
大規模修繕は、
マンションを所有する限り避けられない。
そしてその数千万円、数億円という工事費を支えるのが、
毎月支払っている修繕積立金なのである。
次回は、
修繕積立金が足りないマンションはどうなる？突然の一時金・修繕延期のリスク【マンションは買った後いくらかかる？ 第4回】
をテーマに、
1億円の工事に対して7,000万円しかない場合はどうするのか。
一時金はいくらになるのか。
管理組合は借金できるのか。
修繕を延期するとどうなるのか。
そして中古マンション購入前に、
「修繕積立金不足」をどう見抜くのか
まで詳しく解説する。
引用元・参考元
- 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト 大規模修繕工事の工事費の目安」
- 国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」
- 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
- 国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 国土交通省「長期修繕計画を5年程度ごとに見直す理由」
