不動産投資はやめとけ？地獄を見ないための5つの判断軸と失敗の真実

「不動産投資はやめとけ」という言葉をネットや身近な人から聞いて、資産形成のチャンスを逃していませんか？

確かに、安易な気持ちで手を出して「やめておけばよかった」と後悔している人もいると思います。しかし、問題は不動産投資そのものが悪いのではなく、「失敗する構造を知らずに始めてしまうこと」にあります。

本記事では、将来のお金に不安を抱える公務員や会社員の方に向けて、不動産投資で「本当にやめるべきケース」と「成功するための分岐点」を分かりやすく解説します。

不動産投資は本当に「やめとけ」なのか？そう言われる3つの理由

ネット上で「不動産投資は危険」「絶対儲からない」と語られる背景には、特有の「構造的な罠」が存在します。ここでは、初心者が陥りやすい3つの理由を解説します。

①初期シミュレーションの「空室率」と「経費」が甘すぎる

不動産投資を検討する際、販売会社から提示される収支シミュレーションを見るはずです。しかし、この計画が「ずっと満室」かつ「家賃が下がらない」という前提で作られている場合、非常に危険です。

実際には、退去が発生すれば数ヶ月の空室期間が生じますし、次の入居者を募集するための広告料（AD）や原状回復費用もかかります。築年数が経てば家賃も徐々に下落するのが自然な流れです。

②「節税目的」が招く本末転倒なキャッシュフロー悪化

「税金対策になりますよ」という営業トークには注意が必要です。不動産投資における節税は、建物の減価償却費などを経費計上し、不動産所得を赤字にして給与所得と相殺（損益通算）することで成り立ちます。

しかし、減価償却費はいずれ計上できなくなります。そうなると帳簿上の利益が跳ね上がり、税金が急増します。一方でローンの元金返済は経費にならないため、「税金は高いのに手元に現金が残らない」という、いわゆる「デッドクロス」と呼ばれる苦しい状態に陥ってしまうのです。節税はあくまで副次的な効果であり、投資の主目的にすべきではありません。

③「サブリース契約」は悪なのか？正しい仕組みの理解と活用法

ネット上では「家賃保証（サブリース）は危険だからやめとけ」という意見も目立ちます。確かに、「家賃は永久に一切下がらない」と誤認させるような悪質な営業によるトラブルが存在するのは事実です。

しかし、本業で重要なポストに就いている公務員や会社員の方にとって、入居者募集、深夜の水漏れなどのクレーム対応、退去時の精算といった賃貸管理の業務をすべて自分で行うのは現実的ではありません。サブリース契約の本質は、そうした「煩わしい手間や空室の不安を手放し、自分の時間を買うための保険」なのです。

実際に後悔した3つの失敗事例【リアルな体験】

では、実際に「不動産投資をやめておけばよかった」と後悔する人は、どのような状況に陥っているのでしょうか。よくある3つの事例を紹介します。

【事例1】「毎月プラスになる」という誤解と、想定外の持ち出しによるパニック

ネット上の失敗談で非常に多いのが、「毎月数万円のお小遣い（不労所得）が入る！」と信じて始めたのに、金利上昇やちょっとした経費の発生で「想定外の赤字（手出し）」になり、生活が圧迫されたとパニックになるケースです。

しかし、実は現在の都心ワンルームマンション投資において、融資を活用した初期段階から「毎月大きなプラス収支」を出すのは至難の業です。むしろ、月々1〜2万円程度の手出し（ローン返済と家賃収入の差額）が発生するのが一般的と言えます。失敗する人は、この前提を知らずに「儲かる」という言葉だけを信じてしまうのです。

【事例2】「修繕積立金」の段階的な値上げを計算に入れず収支計画が崩壊

区分マンション投資において「買った時の収支表」しか見ていない初心者が必ず陥る罠です。マンションの修繕積立金は、新築時が最も安く設定されており、築年数の経過とともに5年〜10年単位で段階的に値上げされる「段階増額方式」が一般的です。

これを想定せずにギリギリの資金計画を立ててしまうと、10年後、15年後に「家賃は少し下がったのに、修繕積立金が倍になった」という事態が発生し、毎月の手出しが生活を圧迫するレベルまで膨れ上がってしまいます。

【事例3】「とりあえず安い物件」で出口戦略を見失いオーバーローンに

「利回りが高いから」と、賃貸需要の見込めない地方の安い物件や、築古すぎる物件に手を出して失敗するケースです。いざ手放そうとしたとき、物件の資産価値（売却価格）がローンの残債を下回る「オーバーローン」状態になり、差額を現金で一括返済しない限り売るに売れない地獄に陥ります。

不動産投資を「私的年金」として長期保有する戦略であっても、「いつでも売却できる（資産価値が落ちにくい）物件」を持っておくことは、人生の選択肢を残す意味で非常に重要です。

それでも「やるべき人」と「成功する人」の境界線

これだけのリスクがあるにも関わらず、なぜ不動産投資で着実に資産を築いている人がいるのでしょうか。成功する人には、明確な共通点があります。

感情や営業トークではなく「数字（ROI・実質利回り）」で判断する

成功する投資家は「利回り〇％で儲かりますよ」という言葉を鵜呑みにしません。表面利回り（家賃収入÷物件価格）だけでなく、固定資産税や管理費などの経費を引いた「実質利回り」で計算します。
さらに、投下した自己資金に対してどれだけのリターンがあるか（ROI）といった客観的な「数字」を基準に、冷静に事業としての採算性を評価しています。

公務員・会社員の「信用力」を正しく資産に変えられるか

不動産投資の最大のメリットは「他人資本（銀行の融資）」を活用できる点です。株式投資のために銀行はお金を貸してくれませんが、不動産なら貸してくれます。
公務員や大企業勤務の方は、ご自身が思っている以上に金融機関からの「信用力（属性）」が高い状態です。成功する人は、この「見えない資産」を使って資金を調達し、効率よく将来の資産を拡大しています。

ただし、ここで一つ重要な注意点があります。従来、不動産投資を始められるひとつの目安として「年収500万円以上」と言われてきました。しかし昨今、建材費や人件費の高騰によって都市部の物件価格が上昇しており、それに伴って金融機関の融資基準もシビアになっています。

その結果、現在では「年収500万円ギリギリ」だと希望の融資額に届かず、優良な物件を購入できないケースが増加傾向にあるのが実態です。

リスクを「ゼロ」にするのではなく「コントロール」する覚悟

投資である以上、リスクゼロはあり得ません。重要なのは事前にリスクを把握し、対策を打つことです。

カモにされず賢い投資家になるための相談先

失敗を避け、リスクを適切にコントロールするためには、独学だけでなく「誰から情報を得るか」が非常に重要になります。

ネットの匿名情報よりも「対面」での一次情報を

インターネット上には「絶対儲かる」という極端な成功談や、「不動産投資は詐欺だ」という極端な失敗談が溢れています。しかし、投資家の年収、自己資金、購入した物件の条件は千差万別であり、他人のケースがあなたに当てはまるとは限りません。
匿名情報に振り回されるのではなく、実務経験が豊富なプロから、最新の市況や非公開の物件情報を直接聞く「一次情報」の価値を大切にしてください。

自社の利益より「顧客のライフプラン」を優先する会社を選ぶ

不動産投資は物件を買って終わりではなく、そこから数十年間の運用がスタートします。「売って終わり」の会社ではなく、長期的な賃貸管理までサポートし、老後資金や税金対策など、あなた自身のライフプランに寄り添ってくれるパートナー企業を見つけることが成功への近道です。

まとめ：不安を払拭して第一歩を踏み出そう

不動産投資は、正しい知識を持ち、信頼できるパートナーと組むことで、インフレや老後不安に備える非常に強力な資産形成の手段となります。

しかし、一人で悩んでいても最適な答えは見つかりません。「自分にはどんな物件が合っているのか」「本当に無理のないローンが組めるのか」といった疑問がある方は、まずはフラットな目線でリスクとリターンを整理できる場に参加してみてはいかがでしょうか。

リヴプラスでは、不動産投資のリアルなメリット・デメリットをお伝えし、一人ひとりのライフプランに合わせた最適な戦略をご提案するセミナーや個別相談を随時開催しています。少しでもご興味があれば、ぜひ一度お気軽にご相談ください。