2月中旬から3月中旬にかけて行われる「確定申告」。
会社員として働いていると、税金の手続きは年末調整で完了するため、あまり馴染みがないという方も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産投資を始めた方、あるいはこれから始めようとしている方にとって、確定申告は避けては通れない大切なイベントです。
「なんだか難しそう」
「忙しくて準備する時間がない」
「本当に自分もやる必要があるの？」
そんな不安を抱えたまま放置してしまうと、後から無申告加算税などのペナルティを受けたり、予期せぬトラブルに発展したりする可能性があります。
不動産投資は本業に支障をきたさずに行えるのが大きなメリットですが、年に一度のこの手続きだけはオーナー様自身の責任で行う必要があります。
この記事では、会社員大家さんが押さえておくべき確定申告の流れと、初心者が陥りやすい注意点について解説します。
不動産投資で確定申告は必要？「20万円ルール」の誤解
「不動産所得が20万円以下なら申告しなくていいと聞いた」
このような話を耳にしたことがあるかもしれません。これは半分正解で、半分間違いです。このルールを誤解したまま放置するのが、最も危険なパターンの一つです。
所得税は免除でも「住民税」の申告は必須
確かに、給与所得以外の所得（不動産所得など）が年間20万円以下の場合、国の税金である「所得税」の確定申告は不要となる特例があります。
しかし、これはあくまで所得税の話です。お住まいの市区町村に納める「住民税」には、このような免除ルールはありません。
不動産所得がたとえ1円でも発生していれば、住民税の申告は必須です。もし「20万円以下だから何もしなくていい」と勘違いして住民税の申告も怠ると、無申告扱いとなり、後から役所より指摘が入る可能性があります。
【注意点】
税務署への確定申告を行えば、そのデータが市区町村に送られるため、別途住民税の申告をする必要はありません。手間を考えると、金額に関わらず確定申告をしてしまった方が手続きが一本化できてスムーズなケースも多いです。
節税はあくまで「副次的なメリット」と考える
ワンルームマンション投資などを始めたばかりの頃は、家賃収入よりもローンの返済額や諸経費の方が多く、会計上の赤字が発生することがあります。
これを確定申告（損益通算）することで、給与から天引きされた税金の一部が還付されることがありますが、これには注意が必要です。
「節税効果はずっと続くものではない」という点です。
購入初年度は諸費用が多くかかるため還付額が大きくなる傾向にありますが、2年目以降は経費が落ち着き、また減価償却費も年々減少していくため、節税効果は徐々に薄れていきます。また、ご本人の年収や家族構成によっても効果は大きく異なります。
毎月の手出し分を還付金で補填するという考え方は有効ですが、節税だけを目的にするのではなく、あくまで「長期的な資産形成の過程にある副次的なメリット（おまけ）」程度に捉えておくのが健全です。
ここが落とし穴！会社員が悩みやすい失敗パターン
不動産投資は管理会社に任せてしまえば手間がかからないため、つい日々の管理がおろそかになりがちです。しかし、確定申告の時期になって慌てないために、気をつけるべきポイントがあります。
「領収書」を捨ててしまう・管理がずさん
最も多い失敗の一つが、経費になる領収書を捨ててしまうことです。不動産投資では、以下のようなものが経費として認められるのが一般的です。
- 固定資産税・都市計画税
- 管理費・修繕積立金
- 賃貸管理代行手数料
- ローン金利（建物部分のみ）
- 物件確認のための交通費
- 投資に関するセミナー参加費や書籍代
これらは確定申告の根拠資料となります。「数千円だからいいか」と放置せず、専用のクリアファイルやボックスを用意して、1年分をまとめて保管しておくだけでも後々の作業が劇的に楽になります。
減価償却費の計上漏れ・計算ミス
そして最も重要なのが「減価償却費」です。これは実際の現金の支出を伴わず、建物の価値減少分を経費として計上できるもので、不動産投資の収支において非常に大きな役割を果たします。
特に初年度は、建物と土地の按分や、償却期間の計算などが複雑になりがちです。ここで計算を間違えると、本来得られるはずだった節税メリットを享受できなかったり、逆に過少申告で指摘を受けたりするリスクがあります。
自分で計算するのが不安な場合は、無理をせず税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
これだけは準備しよう！申告までの大まかな流れ
確定申告の期間は例年2月16日から3月15日です。直前になって慌てないよう、早めに準備を進めましょう。
確定申告に必要な書類リスト
不動産投資の確定申告を行う際に、一般的に必要となる主な書類は以下の通りです。
| 書類名 | 入手先・備考 |
|---|---|
| 源泉徴収票 | 勤務先から発行されます。 |
| 不動産売買契約書 | 物件購入時の書類。減価償却の計算に必要です。 |
| 家賃送金明細書 | 管理会社から送られてくる収入の証明。 |
| ローンの返済予定表 | 金融機関から発行。金利分を経費計上するために必要。 |
| 経費の領収書 | 管理費、税金、修繕費などの証明。 |
今はスマホでも可能？e-Taxや税理士依頼の検討
最近では、税務署に出向かなくても、マイナンバーカードとスマートフォンがあれば「e-Tax（国税電子申告・納税システム）」を使って自宅から申告が可能です。画面の案内に従って入力していくだけなので、計算ミスも防ぎやすくなっています。
一方で、物件数が増えて計算が複雑になった場合や、初めてでどうしても不安な場合は、税理士に依頼するのも一つの手です。費用はかかりますが、時間と安心を買うことができます。
不動産投資は「買った後」が本番！運用体制の重要性
正しい知識とパートナー選びが成功の鍵
不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。そこから数十年続く「賃貸経営」のスタートです。
毎年の確定申告も、その経営の一部。面倒に感じるかもしれませんが、これらを正しく理解し、適切に処理することが、安定した資産形成への近道です。
もし「自分だけで全部やるのは不安だ」「将来の税金のことも含めてしっかりシミュレーションしたい」と感じるのであれば、まずはプロの話を聞いてみることをおすすめします。
リヴトラストのセミナーでは、物件の選び方だけでなく、購入後の運用管理、リスクへの対策、そして資産形成の全体像について分かりやすく解説しています。正しい知識を身につけ、信頼できるパートナーを見つける第一歩として、ぜひ活用してみてください。
まとめ
- 20万円以下でも住民税の申告は必要。
- 節税効果はずっと続くわけではない。「副次的なメリット」と捉える。
- 日頃から領収書を管理するなど、最低限の準備をしておく。
- 運用に不安があるなら、まずはセミナーで正しい知識を身につける。
※本記事は一般的な税制度の仕組みや手続きの流れを解説したものです。実際の確定申告や個別の税務判断については、管轄の税務署または税理士等の専門家にご相談ください。また、自治体の運用ルールは変更される場合があります。
