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年収1,000万円で考えたい資産形成

2021/02/26
お金・資産形成
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株式会社リヴトラスト

不動産投資コラム

年収1,000万円で考えたい資産形成

資産形成で投資を始める際、「年収がいくら以上ないと始めることができない」という境界は明確にはありませんが、もし年収が1,000万円あるなら不動産投資も視野に入れて考えることをおすすめします。
不動産投資は金融機関から融資を受けて物件を購入するのが一般的ですが、融資の際には年収も含めたその人の属性により、条件や金額が変わってきます。
今回は、年収1,000万円なら不動産投資をおすすめする理由と、融資を受ける際に金融機関に判断される属性についてお話していきます。

投資の選択肢が広がる年収1,000万円

不動産投資を行うために銀行から融資を受ける時、年収が低いと融資額も低くなります。銀行から受けることのできる融資額は一般的に、年収の8倍~10倍となっており、それ以上の融資を求める場合は事前審査で否決される可能性が非常に高いです。
仮に融資が通ったとしても、融資額が年収や資産状況に見合わないと判断されれば、貸し倒れのリスクが高いとみなされ、高い利率を設定される傾向があります。
また、年収が高いほど融資をしてくれる金融機関が多くなります。大まかにいうと年収500万円では3割ほど、1,000万円以上ならば8割の金融機関が融資の検討に応じてくれると言われています。
メガバンクでは、ケースにより年収1,000万円以上の人のみが融資対象となるような厳しい判断をされることもあるのです。
そして、融資額の大きさは投資できる不動産の種類や数にも影響します。
例えば、年収500万なら融資額は4,000万円~5,000万円となり、投資用不動産は区分マンションが選択肢になりますが、年収1,000万円では融資額は8,000万円~1億円となり、区分マンションの他に一棟アパートも視野に入ってきますし、区分マンションを複数持つことも選択肢に入ってきます。

不動産投資では賃料が入らなければ利益は出せないため、区分マンション1戸のみの場合、空室になれば利回りはゼロになり、全く利益を出せなくなってしまいます。しかし、一棟アパートや、複数の区分マンションを所有していれば、空室があっても他の部屋の賃料で利益を賄えるため、リスクを抑えた不動産経営が可能になります。

このように、年収1,000万円というのが、よりリスクを抑え効率よく資産を増やしていける目安といえます。

年収1,000万円でも融資が有利とは限らない

銀行から融資を受けるためには個人の「属性」が非常に重要になります。
属性とは、融資を申し込む本人の社会的・経済的状況のことで、金融機関が融資の可否や条件を判断する際の「信用」を図るものになります。属性が良いと判断されれば有利な条件で融資が通る可能性が高くなりますが、そうでなければ融資を受けることさえ難しくなります。
先ほど説明した年収も属性の一つです。
正確に言うと、本人の職業が審査の対象となり、勤務先、勤続年数、そして年収もここに含まれます。属性が高く評価されるのは収入が高く定年がない医師や仕業、倒産や失業の可能性の低い公務員です。サラリーマンの場合は、年収よりも上場企業か非上場かの方が安定性という意味で評価対象になる場合もあります。
その他には、賃貸より持ち家の方が生活基盤は安定していると評価されたり、連帯保証人になる配偶者がいた方が有利になるケースや、手元資金が多い方がもしもの時に自己資金で返済できるため評価が高くなる傾向があります。

評価の上げ方

金融機関から融資を引き出すには、とにかく「安定していること」「もしもの時に対応できる資産があること」が重要になってきます。そして、融資限度額を引き上げるには、自らの評価を上げていく必要があります。
例えば、クレジットカードを持っている場合、キャッシング枠が多いとそれだけ「借金ができる」とみなされ評価が下がる可能性があります。使わないカードは解約するか限度額を引き下げておくようにしましょう。

収入という面では、「多ければ評価も上がる」と誤解されがちですが、転職回数が多い、副業の収入が高いなどは、安定しているとはみなされないため、評価されません。副業の収入が高いからと言って本業を辞めてしまうと一気に評価が下がる可能性があるので注意が必要です。
また、住宅ローンがある場合は、借り換えで金利を低くできれば収支が改善されるとみなされ審査が通りやすくなることも考えられます。インターネットの無料借り換え診断サービスなどを利用して収支改善できるか調べてみるといいでしょう。

おわりに

年収が1000万円ともなれば、不動産投資なら複数の物件を所有して効率よく運用し、さらに、リスクを分散することもできます。不動産投資の目的は物件を購入することではなく、長期に渡り安定した利益を得ることにありますので、思うように資産形成を行うためにも融資時の評価はもちろんですが、正しい知識を得ることが何よりも重要です。
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