不動産投資が生命保険の代わりに？ 団体信用生命保険のコストを検証！
なぜ「不動産投資は生命保険の代わりになる」と言われているのでしょうか。
その理由の一つとして挙げられるのが、住宅ローンを組む際の前提条件となっている「団体信用生命保険」の存在です。
そこで本記事では、団体信用生命保険のメリットとデメリットを踏まえたうえで、一般的な生命保険とのコストを比較していきます。
不動産投資は生命保険の役目も果たす？
「不動産投資に興味はあるけど、高額ローンに対する抵抗感が払拭できない」という方も多いでしょう。その一方で、ほとんどの方が何の不信感もなく生命保険に加入しています。
中には、死亡保険の最終的な支払金額が2,000万円を超えるケースも珍しくありません。ここで注目したいのが、住宅ローンの契約条件です。
ほとんどの銀行系住宅ローンでは、契約の条件として「団体信用生命保険」の加入を義務付けています。つまり、万能ではないものの、不動産投資には生命保険と同じような効果が備わっているのです。
団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険とは通称「団信」とも呼ばれており、債務者がローンを完済する前に死亡または高度障害状態に陥った場合、残りの返済義務がなくなる保険です。
ローンの残金を保険金で一括返済する、といったほうがイメージしやすいかもしれません。
貸し倒れを防ぎたい金融機関にとってはもちろん、ローンの支払いに追われたくない遺族にとっても優れたリスクヘッジと言えるでしょう。
団体信用生命保険の選択肢
従来、団体信用生命保険の対象は死亡・高度障害のみと限定的でした。
しかし、近年では「所定の状態」という条件は付くものの選択肢が増えており、特定の疾病を罹った時点で残債が完済する特約付きのタイプを選ぶことも可能です。
具体的な例を3つ挙げてみましょう。
・「3大疾病特約」付き：がん、脳卒中、急性心筋梗塞
・「7大疾病特約」付き：3大疾病に加え、糖尿病、高血圧疾患、肝疾患、腎疾患
・「8大疾病特約」付き：7大疾病に加え、慢性すい炎
といった内容になります。
ただし、銀行によって特約の内容が異なりますので、気になる疾患が含まれているか事前に確認してみることをおすすめします。
不動産投資で団体信用生命保険に加入する4つのメリット
団信のメリットは、残された遺族がローンの返済を免れるという点だけではありません。この段落では、団信の代表的なメリットについて解説します。
メリット1：保険料がローンの返済額に含まれる
通常の生命保険に加入すると、たとえほかに債務返済があろうと月々の保険料は別に支払わなければなりません。
これに対し、一般的な団体信用生命保険では最初から金利に保険料が上乗せされています。つまり、不動産投資ならローンの返済額とは別に保険料金を支払う必要がないのです。
メリット2：一般的な生命保険よりも基準が緩い
健康状態が一定の基準をクリアしていなければ加入できない、という点は団体信用生命保険も一般的な生命保険と同じです。しかし、団体信用生命保険の基準は民間の生命保険と比べて緩い傾向が見られます。
民間の生命保険で断られた後に保険料割増の「ワイド団信」で加入が認められた、というケースも珍しくありません。
メリット3：加入時の年齢を問わず保険料が同額
民間の生命保険は個人加入が大前提です。そのため、20歳で加入した人と50歳で加入した人とでは、月々の保険料金に3～4倍もの差が生じてしまいます。
一方、団体信用生命保険は「団体加入」が前提ですので、毎月支払う保険料金は年齢を問わず同額です。高齢の方ほど少ない保険料で手厚い保証が受けられる仕組みになっているのも、不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。
メリット4：所得税の納税義務が発生しない
一般的な生命保険の場合、満期または一時金などで受け取った保険金は「一時所得」扱いとなるため、必ず「所得税」を申告しなければなりません。
一方、団体信用生命保険によって支払われた保険金には所得税の納税義務がないのです。
不動産投資で団体信用生命保険に加入する4つのデメリット
何かとメリットばかりが注目されがちな団体信用生命保険ですが、デメリットについても把握しておきましょう。
デメリット1 ：所得税の所得控除が受けられない
民間の生命保険に加入した場合、毎月支払う保険料金は所得控除の対象として認められています。その理由は、最終的な保険金の受取人が契約者または親族などに限定されているからです。
一方、団体信用生命保険の場合は住宅ローンに紐付いているとはいえ、保険金の受取人は契約者や親族ではありません。保険金の受取人はあくまで団体信用生命保険の機構ですので、個人の所得税に対する所得控除は受けられないのです。
デメリット2 ：保障内容が薄く補完が必要
一昔前に比べて選択肢が増えたとはいえ、団体信用生命保険の保障内容はいまだに限定的です。そのため、怪我などによる保障は民間の保険で補完する必要があります。
そもそも、団体信用生命保険に加入する目的はあくまでローンの残債をゼロにするためであり、入院費や通院費の保障が目的ではないのです。
デメリット3： 民間の生命保険より融通が利かない
一般的な生命保険と比べて融通が利かないのも、団体信用生命保険の代表的なデメリットと言えるでしょう。
たとえば、途中解約ができないケースが多く、一度支払った保険料はローンの繰り上げ返済をしても返還されないケースがほとんどです。
デメリット4 ：相続税が高くなる
借り入れを必要としない上に資産が多い方が新たに団体信用生命保険に加入した場合、相続税が高くなるケースがあります。
何故なら「相続財産」にあたる資産が多いほど高くなり、負債が多いほど安くなるのが相続税の仕組みだからです。つまり、団体信用生命保険の加入によって住宅ローンの残債がゼロになると、負債が減ると同時に相続財産にあたる資産が増えてしまうのです。
すでに多くの資産を所有している方にとってはあえて団体信用生命保険に加入せずに負債であるローンを残したほうが相続税対策につながるケースがあります。
団体信用生命保険と死亡保険のコストを比較
では実際に、団体信用生命保険と通常の死亡保険とではどの程度コストが違うのか比較してみましょう。
ここでは、下記の条件を前提として解説します。
▼スタディーケースの条件
最大保障：3,500万円
期間：30歳で加入した人が65歳になるまで
▼毎月の掛金
団体信用生命保険：1.5万円
死亡保険（定期）：1.5万円
死亡保険（終身）：5万円
▼支払総額
団体信用生命保険：630万円
死亡保険（定期）：630万円
死亡保険（終身）：2,100万円
▼死亡または規定の疾患を患った場合
団体信用生命保険：遺族に不動産と家賃収入を残せる
死亡保険（定期）：遺族に3,500万円を残せる
死亡保険（終身）：遺族に3,500万円を残せる
▼65歳以降
団体信用生命保険：不動産と家賃収入を残せる
死亡保険（定期）：何も残せない
死亡保険（終身）：3,500万円を残せる
上記の比較でわかる通り、最も不利なのは定期タイプの死亡保険という結果になりました。
特筆すべきは、定期タイプの死亡保険は630万円も支払った保険料が「掛け捨て」という点でしょう。そのため、65歳以降は保障そのものが消失するのはもちろん、不動産だけでなく一銭も手元に残らないのです。
これに対し、及第点と言えるのが終身タイプの死亡保険です。
同じ死亡保険でも終身であれば、たとえ加入者が65歳以降に亡くなったとしても遺族が生活に困らないよう、最低限3,500万円だけは残せます。とはいえ、毎月支払う保険料金の負担は見過ごせません。
35年間で支払う保険料のトータル金額を比べると、定期タイプの死亡保険が630万円なのに対して終身タイプの死亡保険は2,100万円と、実に3.5倍近い1,470万円も多く支払う必要があるのです。
3種類の内、最も低コストで手厚い保証が受けられ、かつ資産価値の高い不動産が残せるのは「団体信用生命保険」だけの強みです。毎月支払う保険料金が年齢によって高くならないのも、幅広い世代で不動産投資が有利だと評価されている理由でしょう。
団体信用保険という強い後ろ盾があるからこその不動産投資
人によっては株式投資やFXでも大きな金額を手に入れることはできるでしょう。しかし、本人が死亡または重大な疾病を患ってしまった際の保障はありません。
一方、不動産投資には「団体信用生命保険」という強い味方が付いています。万が一の場合は残債がゼロになるうえ、家賃収入が見込める不動産まで遺族に残せるのです。もちろん、不動産投資には空室リスクなどを考慮する必要がありますが、だからといってむやみに敬遠する必要はありません。
生命保険と同等の効果が備わっているからこそ、不動産投資はリスクマネージメントが可能な投資手段と評価されているのでしょう。
