不動産複数所有【完全ガイド】メリット5選＆デメリット・成功戦略
「不動産投資で収益をさらに拡大したい」
「1物件だけだとリスクが不安…複数所有すべき？」
「複数持つメリットって具体的に何？税金やローンはどうなるの？」
不動産投資を始め、運用が軌道に乗ってくると、次のステップとして「複数物件の所有」を検討する方が増えてきます。複数所有は、収益の安定化や資産拡大のスピードアップにつながる可能性がある一方、管理の手間や資金繰りのリスクも伴います。
この記事では、不動産を複数所有することの具体的なメリット3選から、見落としがちなデメリット（注意点・リスク）、そして複数所有を成功させるための戦略まで、徹底解説します。
この記事を読めば、複数所有の全体像を理解し、ご自身の状況に合わせて戦略的に物件を増やしていくための判断材料を得ることができます。漠然とした不安を解消し、賢い資産形成への一歩を踏み出しましょう。
【結論】不動産複数所有はどんな人におすすめ？
まず結論として、不動産の複数所有は以下のような目的や考えを持つ投資家の方におすすめです。
- ・ リスクを分散して安定した家賃収入を得たい方
- ・ 不動産投資によるキャッシュフローを増やしたい方
- ・ 節税効果を高めたい方（特に所得が多い方、法人化を検討している方）
- ・ 資産規模を拡大し、将来の売却益（キャピタルゲイン）も狙いたい方
- ・ 金融機関からの融資を戦略的に活用したい方
ただし、物件数が増えれば管理の手間やリスクも増えます。メリット・デメリットをしっかり理解した上で、計画的に進めることが重要です。
不動産を複数所有する3つのメリット
不動産投資家が複数物件の所有を目指す主な理由、すなわちメリットを見ていきましょう。
メリット1：リスク分散による収益の安定化
これが複数所有を目指す最大の理由と言っても過言ではありません。1物件のみの所有だと、その物件が空室になったり、家賃滞納が発生したりすると、収入が途絶えるリスクがあります。
- ・ 空室・滞納リスクの分散： 複数の物件があれば、1つの物件で問題が発生しても、他の物件からの家賃収入でカバーでき、収入の変動を小さくできます。
- ・ エリア分散： 異なるエリア（例：都心と郊外、異なる沿線）に物件を持つことで、特定の地域の経済悪化や災害リスクの影響を軽減できます。
- ・ 物件タイプ分散： 単身者向けワンルームとファミリー向けなど、異なるタイプの物件を持つことで、入居者層のニーズの変化に対応しやすくなります。
- ・ 築年数・購入時期の分散： 異なる時期に、異なる築年数の物件を購入することで、大規模修繕のタイミングをずらし、突発的な高額出費のリスクを分散できます。
このように、ポートフォリオを多様化することで、不動産投資固有のリスクをヘッジし、長期的に安定した収益基盤を築くことができます。
メリット2：キャッシュフロー（手残り収入）の増加
物件数が増えれば、当然ながら家賃収入の総額も増えます。経費やローン返済を差し引いたキャッシュフロー（手元に残るお金）が増加すれば、生活の安定やさらなる投資への原資となります。
- ・ 収入源の複数化： 単純に家賃収入の「蛇口」が増えることで、月々の収入アップにつながります。
- ・ 再投資への加速： 増えたキャッシュフローを貯めて次の物件の頭金にしたり、繰り上げ返済に充てたりすることで、資産拡大のスピードを加速させることができます。
メリット3：節税効果の向上
不動産投資では、家賃収入から様々な経費を差し引いて所得を計算します。複数物件を所有することで、経費として計上できる項目が増え、結果的に所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。
- ・ 減価償却費の活用： 建物の取得費用を法定耐用年数にわたって経費計上できる減価償却は、不動産投資の大きな節税メリットです。複数物件あれば、その分、減価償却費の総額も大きくなります。
- ・ 経費計上できる項目の増加： 各物件にかかる管理費、修繕費、固定資産税、損害保険料、ローン金利（建物部分）、交通費、通信費、税理士費用などを合算して経費計上できます。
- ・ 損益通算： 不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と損益通算することで、所得税・住民税の還付や軽減が受けられます。複数所有で戦略的に赤字（特に減価償却による帳簿上の赤字）を作り出すことも可能です。
- ・ 青色申告特別控除： 一定規模（目安として5棟10室以上）になると、青色申告を行うことで最大65万円（電子申告の場合）の所得控除が受けられ、さらに節税効果が高まります。
ただし、節税目的だけの投資は危険です。あくまでキャッシュフローが健全であることが前提となります。税務については専門家である税理士への相談をおすすめします。
要注意！不動産複数所有のデメリットとリスク
多くのメリットがある一方で、複数所有には注意すべきデメリットやリスクも存在します。これらを理解し、対策を講じることが成功の鍵です。
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複数所有の主なデメリット・リスクと対策
| デメリット・リスク | 主な内容 | 主な対策 |
|---|---|---|
| 資金繰りの悪化リスク | ・ローン返済額の増加 ・空室による収入減 ・突発的な修繕費発生 ・金利上昇による返済増 |
・無理のない資金計画（自己資金、ローン比率） ・余裕資金（キャッシュリザーブ）の確保 ・保守的な収支シミュレーション ・固定金利の検討、繰り上げ返済 |
| 管理の手間・コスト増加 | ・入居者対応、物件メンテナンス ・確定申告などの事務作業 ・管理会社への委託費用 |
・信頼できる管理会社の選定 ・管理システム、ツールの活用 ・管理会社の一本化 or 分業化の検討 ・税理士など専門家への依頼 |
| 空室リスクの増大 | ・物件数が増えれば、空室が発生する絶対数も増える可能性がある ・エリアや物件の魅力低下 |
・賃貸需要の高いエリア・物件選定 ・適切な家賃設定と募集活動 ・入居者ニーズに合わせた設備導入・リフォーム ・客付け力の強い管理会社選び |
| 融資の難易度上昇 | ・総借入額の増加による審査厳格化 ・個人の属性、既存物件の収支状況が影響 ・金融機関の方針変更 |
・良好な運用実績の構築 ・自己資金比率の向上 ・複数の金融機関への打診 ・事業計画の綿密な策定 |
| 市場変動リスク | ・景気後退による賃料・価格下落 ・特定エリアの地価下落 ・金利上昇による市場冷え込み |
・エリア・物件タイプの分散 ・長期的な視点での運用 ・市場動向の継続的なチェック ・購入タイミングの分散 |
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特に、キャッシュフロー管理は複数所有において生命線となります。家賃収入から経費とローン返済を引いた手残りが、常にプラスになるような計画が必要です。空室や金利上昇なども考慮した、厳しめのシミュレーションを行いましょう。
また、物件数が増えると管理の手間は確実に増えます。自主管理に限界を感じる場合は、信頼できる管理会社に委託することを検討しましょう。リヴトラストでも賃貸管理サービスを提供しておりますので、お気軽にご相談ください。
不動産複数所有を成功させるための戦略ポイント
メリットを最大化し、デメリットを最小化するためには、戦略的なアプローチが不可欠です。
1. 明確な目標設定と資金計画
「いつまでに、どのくらいの資産規模・キャッシュフローを目指すのか」という具体的な目標を設定しましょう。目標から逆算して、何件の物件を、どのくらいのペースで購入していくのか、そのために必要な自己資金はいくらか、といった綿密な資金計画を立てることが第一歩です。
2. 徹底した物件選定
複数所有においても、1件1件の物件選定が重要であることに変わりはありません。特に以下の点を重視しましょう。
- 立地（最重要）： 将来にわたって賃貸需要が見込めるか。交通利便性、生活利便性、地域の将来性（再開発など）を多角的に分析します。
- 物件の質と管理状態（特に中古）： 建物の状態、設備の状況、修繕履歴、管理組合の運営状況などをしっかり確認します。インスペクションの活用も有効です。
- 収益性： 表面利回りだけでなく、諸経費や空室リスクを考慮した実質利回り、キャッシュフローを厳しくシミュレーションします。
- 出口戦略： 将来、売りやすいか（流動性）、どのくらいの価格で売れそうか、という視点も持って選定します。
3. 融資戦略の構築
複数所有を進める上で、金融機関との良好な関係構築と融資戦略は極めて重要です。
- 取引金融機関の選定： 不動産投資に積極的な金融機関、担当者の知識・経験などを考慮して選びます。複数の金融機関と付き合うことも有効です。
- ポートフォリオの提示： 既存物件の収支状況や今後の事業計画を分かりやすくまとめ、金融機関に提示できるように準備します。
- 法人化の検討： ある程度の規模になったら、個人よりも法人の方が融資を受けやすくなる場合があります。税制面のメリットもあるため、選択肢として検討します。（税理士等専門家への相談推奨）
4. 効果的な物件管理体制
物件数が増えても質を落とさず、効率的に管理できる体制を構築します。
- 管理会社の活用： 自主管理の限界を見極め、信頼できる管理会社に委託することを検討します。管理会社選びのポイントは、集客力、入居者対応力、報告体制、コストなどです。
- 情報の一元管理： 複数の物件情報（契約内容、入居者情報、収支、修繕履歴など）を管理ツールやシステムで一元化し、状況を常に把握できるようにします。
- 定期的な見直し： 管理状況やコスト、入居率などを定期的に見直し、必要に応じて管理会社や管理方法の変更も検討します。
5. 専門家との連携
不動産投資は、様々な専門知識が必要です。信頼できる専門家と連携することで、リスクを軽減し、より有利に進めることができます。
- 不動産会社： 物件選定、市場情報、融資付け、管理、売却まで、トータルでサポートしてくれるパートナーを見つけましょう。
- 税理士： 確定申告、節税対策、法人化など、税務に関するアドバイスを受けましょう。不動産投資に詳しい税理士を選ぶことが重要です。
- 司法書士・弁護士： 登記手続きや法的なトラブルが発生した場合に相談できる専門家です。
まとめ：計画的な複数所有で、不動産投資を次のステージへ
不動産を複数所有することは、リスク分散による収益安定化、キャッシュフロー増加、節税効果向上、資産規模拡大といった多くのメリットをもたらす、有効な投資戦略です。
しかし、その一方で、資金繰り、管理、空室、融資といったリスクやデメリットも伴います。成功のためには、これらのリスクを十分に理解し、事前に対策を講じることが不可欠です。
【成功の鍵】
明確な目標設定 → 徹底した物件選定 → 戦略的な融資計画 → 効果的な管理体制 → 専門家との連携
焦らず、しかし着実に。しっかりとした計画と準備に基づき、戦略的に物件を増やしていくことで、不動産投資をより盤石なものにし、あなたの資産形成を加速させることができるでしょう。
「自分に合った複数所有の戦略を知りたい」
「2件目以降の融資について相談したい」
「具体的な物件情報や収支シミュレーションを見てみたい」
「信頼できる管理会社を探している」
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