公務員の方は、副業が原則禁止されているため、不動産投資を行う際には一定の制限があります。しかし、その制限の範囲内であれば、ワンルームマンションへの投資は公務員の方に適した投資方法と言えるでしょう。
この記事では公務員がワンルームマンションに投資するメリットを解説するとともに、投資を始める上での注意点や投資を成功させるポイントを紹介します。
公務員の副業禁止と不動産投資の関係
はじめに、公務員の副業禁止規定と不動産投資ができる範囲について詳しく見ていきましょう。
国家公務員法と地方公務員法における副業禁止規定
公務員の副業に関しては、国家公務員法と地方公務員法で厳しい規定があります。国家公務員法第103条では、営利目的の民間企業・団体の役員兼任や自営が報酬の有無に関わらず禁止されています。
また、国家公務員法第104条では、報酬を得る非営利団体の兼業についても内閣総理大臣・所轄庁の長の許可が必要とされています。許可の要件としては、「在職機関と兼業の内容に利害関係がないこと」、「兼業によって公務の信用を傷つける危険性がないこと」、「経営上の責任者でないこと」が求められます。
一方、地方公務員法第38条でも国家公務員と同様に「許可なしに営利企業の役員を兼ねること」「自ら営利企業を営むこと」「事業を行い自ら報酬を得ること（事務も禁止）」という禁止事項が定められています。ただし、総務省のデータによると、不動産賃貸を許可した実績もあるようです。
また、上記の規定とは別に、副業禁止を裏付ける以下の「3原則」という法規定もあります。国家公務員法（第99条～101条）、地方公務員法（第33条～35条）に盛り込まれています。
・信用失墜行為の禁止：公務員全体のイメージを壊す、信用をなくすような行為の禁止
・守秘義務：職務上知りえた秘密を他所に流してはならない
・職務専念の義務：職員は、本職に専念しなければならない。本職に支障が出る行為も控えなければならない
公務員が不動産投資を行える条件と規模の限度
公務員が不動産投資を行える条件としては、不動産の規模が5棟未満、10室未満、そして投資による賃料収入が500万円未満であることが挙げられます。人事院規則14-8によると、一軒家等の独立家屋の場合は5棟未満、マンションやアパートなどの区画部屋の場合は10室未満であれば営利企業とはみなされません。
また、家賃・駐車場収入の合計が500万円未満であれば問題ないとされています。この判断は手取りではなく収入ベースで行われるため、収入額には注意が必要です。
さらに、管理業務を職員以外や業者に委託し、公務に支障がなければ問題ないとされています。
条件外でもやむを得ない場合の不動産投資と必要な申請書類
上記の条件を超えていても不動産投資が認められる場合があります。
例えば、生前贈与や相続で収益物件を得た場合、転勤などで自宅に住めなくなった場合など、やむを得ない事情で不動産投資を行う必要があるケースもあります。その際は、条件を超えていても認められる可能性があるため、不動産を取得することを早めに上司に相談することが重要です。
不動産投資を行う際に必要な申請書類としては、以下のようなものがあります。
- 自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）
- 不動産管理の委託契約書
- 物件概要書
- 貸借条件一覧表
これらの書類を整えて申請することで、公務員でも一定の条件の下で不動産投資を行うことが可能となります。ただし、副業の範囲を超えないよう注意が必要です。もし超過が発覚した場合、解雇される可能性もあるため、公務員の条件を定期的に確認することが重要でしょう。
公務員がワンルームマンション投資に適している理由
上述した条件を満たせば、公務員はワンルームマンション投資に適した職業だと言えます。ここでは、その理由を詳しく見ていきましょう。
与信の大きさと融資審査の通りやすさ
公務員は、職業の信頼性が高く、得られる収入も安定しています。
このため、金融機関からの信用度が高く、融資審査に通りやすいというメリットがあります。
低金利で融資や大きな融資枠を受けられる可能性が高いため、投資の選択肢も決して狭くありません。
本業への影響の少なさと管理の委託
ワンルームマンション投資は、管理業務を不動産管理会社に委託することで、本業への影響を最小限に抑えられます。
入居者からの急な対応も管理会社が行ってくれるため、公務員としての業務に支障をきたすことはありません。
また、運用面での時間も委託により大幅に削減できるため、本業と両立しやすい投資方法だと言えます。
管理契約には主に集金代行契約やサブリース契約というものがあり、サブリース契約を選択すると手数料が比較的高くなりますが管理業務を委託できるだけでなく、空室時の家賃も保証されるため、長期的に収益性を見て検討することが重要です。
長期投資に適した高収入と税金軽減効果
公務員は、一般企業勤めのサラリーマンよりも収入が高い傾向があり、不動産投資による節税効果も大きくなりやすい可能性があります。また、ボーナスや退職金が大きく、解雇のリスクも低い、そして給料カットもされにくいという点から長期的な収支計画を立てやすく、長期ローンも組みやすいため、運用の選択肢が多様になります。
ワンルームマンション投資は、長期的に安定した収入を得ることに適した投資方法であり、公務員の収入特性とマッチしていると言えるでしょう。
ただし、公務員がワンルームマンション投資で成功するためには、以下の点に注意が必要です。
- 好立地の物件を持つこと
- 不動産投資を長期的な目線で考えること
- 副業の範囲を超えないよう、公務員の条件を定期的に確認すること
- 不動産管理会社の選択は慎重に行い、収入に直結する問題を防ぐこと
これらの点に注意しながら、公務員の特性を活かしたワンルームマンション投資を行えば、安定した収入を得ることができるでしょう。
公務員のワンルームマンション投資成功のポイント
公務員の方にとって、ワンルームマンション投資は魅力的な選択肢の一つです。公務員の安定した収入と信頼性の高い職業という特性を活かせば、低金利で大きな融資を受けられる可能性があります。
また、不動産管理会社に運用を委託することで、本業への影響を最小限に抑えつつ、長期的な資産形成を目指すことができます。ただし、成功するためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
公務員の場合、一般企業にお勤めの方よりも複雑な条件があるため、専門家に相談しながら適切な方法で取り組みましょう。
ワンルームマンション投資における立地の重要性
ワンルームマンション投資は、なんといっても立地の良い物件を選ぶことが最重要です。立地が良く需要の高い物件であれば、空室になるリスクが下がり安定した収入を得られるようになったり、価値が下がりにくいため、売却をする際の利益も期待できます。
長期的保有で安定した収益を得る場合も売却して売却益を得る場合も良い立地の物件を探すことが大切です。
ワンルームマンション投資を長期的な目線で考えること
不動産はインフレに強く、価値の下がりにくい資産と言われています。特に、前述した立地の良い物件のマンションだと購入時の価格を維持、または上昇する傾向が高いです。
5年以内の短期で売却してしまうと、ローンの残債がそれほど減らず、税金も多くかかってしまい、あまり利益が見込めなくなってしまいます。
不動産投資は5年以上の長期保有をして、売却や毎月安定した家賃収入を取っていくことが重要です。
公務員の副業範囲内での投資の徹底
公務員の方が不動産投資を行う際は、副業の範囲内に収まるよう注意が必要です。国家公務員法や地方公務員法では、原則として副業が禁止されていますが、一定の条件を満たせば認められる場合があります。
不動産規模が5棟未満、10室未満、年間収入が500万円未満であれば、問題ない可能性が高いです。ただし、これらの条件を超過した場合、公務員の身分を失う恐れがあるため、定期的に確認を行うことが重要です。
信頼できる不動産管理会社の選定
ワンルームマンション投資で成功するには、信頼できる不動産管理会社を選ぶことが欠かせません。管理会社の選択を誤ると、空室率の上昇や家賃収入の減少につながる可能性があります。
管理不足によって入居者が退去すれば、収入に直結する深刻な問題となります。実績のある管理会社を慎重に選び、定期的にコミュニケーションを取ることで、安定した運用を目指しましょう。
ワンルームマンション投資のメリットと注意点
最後にワンルームマンションに投資をするメリットと注意点を細かく解説します。需要が高い物件を見極め、リスクを最小限に抑えることが重要です。
ワンルームマンション投資の特徴と需要の高さ
ワンルームマンション投資は、単身者向けの小規模な物件に投資する方法です。都市部を中心に、学生や社会人の単身者向け需要が高く、空室リスクが低いのが特徴です。
特に、交通アクセスが良く、家賃相場が適正な物件は、入居者が見つかりやすくなります。また、管理がしやすく、管理費用を抑えられるのもメリットの一つです。
総務省の統計によると、単身世帯数は年々増加傾向にあり、2040年には全世帯の4割に達すると予測されています。これからも、ワンルームマンションへの需要は高まると考えられます。
ワンルームマンション投資のリスクと対策
ワンルームマンション投資には、メリットがある一方で、リスクも存在します。空室リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスクなどが代表的です。
空室リスクへの対策としては、需要が高く、適正な家賃設定の物件を選ぶことが重要です。また、管理会社と連携し、入居者の募集や物件の維持管理を適切に行うことも欠かせません。
家賃下落リスクについては、物件の立地や設備、築年数などを考慮し、競争力のある物件を選ぶことが対策となります。金利上昇リスクに備えては、長期固定金利の融資を選択するなどの方法があります。
購入前からリスクへの対策を考えて、運用方針の検討をしていきましょう。ご自身で難しい場合は不動産会社の担当者などに相談しながら進めることをオススメします。
まとめ
公務員の方がワンルームマンション投資を行う際は、副業規定の範囲内で慎重に計画を立てることが重要です。公務員の高い信頼性と安定した収入を活かせば、低金利で大きな融資を受けられる可能性が高く、節税効果も期待できます。
ただし、利益を出すことの重要性を理解し、適切な物件選びのための知識を身につける必要があります。また、借入額が返済可能な範囲内に収まるよう、入念な収支計画を立てることが欠かせません。信頼できる不動産管理会社を選び、空室リスクや家賃下落リスクなどへの対策を講じることも重要です。
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